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          租房押金納入監管 讓房客安心住也安心退
          2024-03-06 16:44 來(lái)源:法人網(wǎng) 作者:李韻石

          ◎文 《法人》雜志全媒體記者 李韻石

          3月5日,由北京市住建委和北京市住房資金管理中心發(fā)布的《北京市住房租賃押金托管和租金監管暫行辦法(征求意見(jiàn)稿)》(下稱(chēng)“意見(jiàn)稿”)公開(kāi)征求意見(jiàn)工作即將結束?!兑庖?jiàn)稿》旨在落實(shí)《北京市住房租賃條例》相關(guān)規定,進(jìn)一步規范住房租賃押金托管、租金監管工作,維護租賃當事人合法權益。對此,3月4日,《法人》記者采訪(fǎng)了業(yè)內有關(guān)人士和法律專(zhuān)家。

          首個(gè)房租監管辦法 將有效預防糾紛

          3月4日,易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示,意見(jiàn)稿是全國范圍內首個(gè)對房屋租金進(jìn)行系統監管的管理辦法,在住房租賃管理服務(wù)制度體系中具有重要地位,并且具有很強的示范作用。

          魔方生活服務(wù)集團CEO柳佳告訴記者,意見(jiàn)稿將會(huì )有效預防住房租賃糾紛,規范住房租賃經(jīng)營(yíng)行為,有效助力住房租賃市場(chǎng)穩步良性發(fā)展。

          押金、租金糾紛是住房租賃市場(chǎng)上常見(jiàn)的糾紛。根據公開(kāi)數據,押金租金糾紛占住房租賃糾紛7成以上,而住房租賃企業(yè)“暴雷”也多因沉淀押金租金形成“資金池”。

          2020年下半年,蛋殼公寓在租金貸模式下(蛋殼公寓給租客最低的房租和服務(wù)費優(yōu)惠,租客向第三方機構按月還款并支付利息,第三方機構一次性向蛋殼公寓支付一年租金,而蛋殼公寓按月向房東支付房租。這樣一來(lái),雖然蛋殼公寓賺取的租金變少了,但提前一次性拿到了房屋租金,有利于蛋殼公寓繼續收房,繼續擴大市場(chǎng)規模和占有率)“資金鏈”斷鏈,導致其在多個(gè)地區出現房東要房租、租客面臨被趕出公寓的情況。

          北京市法學(xué)會(huì )不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì )理事、北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣說(shuō),意見(jiàn)稿如最終落地,將有效避免上述情況的發(fā)生?!皬牧⒎▽用嫱晟屏搜航?、租金的資金安全問(wèn)題,規范了租賃市場(chǎng)的秩序,同時(shí)還能推動(dòng)租賃服務(wù)質(zhì)量的提升,更好保障租賃當事人的合法權益?!蓖跤癯颊f(shuō)。

          從實(shí)際操作層面,通過(guò)實(shí)施押金托管和租金監管,可以減少租賃雙方因資金問(wèn)題產(chǎn)生的爭議,降低租賃交易的風(fēng)險,增強租客的安全感,促進(jìn)租房市場(chǎng)的健康發(fā)展。從監管和防范的層面來(lái)看,意見(jiàn)稿不僅規定了如何去做,還規定了如果違反了相關(guān)流程和規定,應當承擔的責任。

          能夠安心住 也能安心退

          此次意見(jiàn)稿明確,規定住房租賃企業(yè)收取的押金由北京市住房資金管理中心開(kāi)設的第三方押金托管賬戶(hù)托管,住房租賃企業(yè)單次收取租金數額超過(guò)三個(gè)月租金的,對超過(guò)三個(gè)月租金的部分實(shí)施監管,按月將租金劃轉至住房租賃企業(yè)賬戶(hù)。

          在記者隨機采訪(fǎng)的幾位租住相關(guān)企業(yè)住房人士中,劉蕓昕告訴記者:“在北京租房,能夠安心退回押金是一關(guān),我比較擔心房東不退押金。如果能按照意見(jiàn)稿施行,就能打消我這方面的顧慮了?!?/p>

          3月4日,王玉臣告訴記者,意見(jiàn)稿的核心意義在于通過(guò)建立“押金托管”和“租金監管”機制,來(lái)進(jìn)一步防范住房租賃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險,保障租金和押金的安全,保護租賃當事人的合法權益,推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

          意見(jiàn)稿還要求,住房租賃合同期滿(mǎn)或解除,租金監管賬戶(hù)內仍有租金剩余的,住房租賃企業(yè)應當在住房租賃合同期滿(mǎn)或解除后一個(gè)工作日內提出租金退還意見(jiàn)。其中應明確是否扣除租金,如果擬扣除租金,應當明確擬扣除部分費用明細。擬扣除部分外租金的本金和同期利息應及時(shí)退還承租人。承租人應當在住房租賃企業(yè)提出租金退還意見(jiàn)后兩個(gè)工作日內確認是否同意。承租人同意的,租金按退還意見(jiàn)退還。住房租賃企業(yè)未在規定時(shí)間內提出租金退還意見(jiàn)的,租金的本金和同期利息全部退還至承租人賬戶(hù)。

          涉及租金退還的,按照租金退還當日中國人民銀行活期存款掛牌利率計息,計息周期自存入市資金中心租金監管賬戶(hù)之日起,至租金退還前一日止。承租人不同意租金退還意見(jiàn)的,可以自行協(xié)商解決。通過(guò)自行協(xié)商無(wú)法達成一致的,雙方可以向中介協(xié)會(huì )提出調解。未達成一致前,爭議部分租金暫不劃轉。

          通過(guò)中介協(xié)會(huì )調解后雙方達成一致的,根據調解結果向雙方退還爭議部分租金。經(jīng)調解未達成一致的,雙方可以通過(guò)訴訟、仲裁等途徑解決,爭議部分租金根據判決書(shū)、仲裁結果等退還。

          王玉臣認為,意見(jiàn)稿的上述規定落實(shí)了《北京市住房租賃條例》的相關(guān)規定,是對相關(guān)立法的進(jìn)一步完善。

          意見(jiàn)稿尚有完善空間

          王玉臣認為,意見(jiàn)稿可以進(jìn)一步明確托管機構、監管機構的資質(zhì)、標準和責任義務(wù)等。比如需要明確第三方托管機構的選擇標準、資質(zhì)要求以及在托管過(guò)程中的具體責任和義務(wù)。比如,若托管機構沒(méi)有依法托管造成資金流失,應當承擔什么樣的責任等。

          另外,意見(jiàn)稿還可以進(jìn)一步細化操作流程。比如,租金存入、查詢(xún)、退還等環(huán)節的具體操作規范。也可以將具體操作規范分為線(xiàn)上線(xiàn)下兩大類(lèi)別,方便不同群體使用。

          “意見(jiàn)稿可以建立動(dòng)態(tài)監管機制,對托管機構和租賃企業(yè)都保持一種動(dòng)態(tài)監管狀態(tài),遇到問(wèn)題、發(fā)現問(wèn)題隨時(shí)解決。還可以針對不同的租賃模式,視情況設定不同具體監管措施?!蓖跤癯急硎?,高度透明的管理辦法更有助于房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展,意見(jiàn)稿除了租金監管賬戶(hù)的查詢(xún),還可以支持更多信息公開(kāi),如住房租賃企業(yè)的信用記錄、違規記錄等。透明度的提升,也是對住房租賃企業(yè)的一種鼓勵或威懾。

          嚴躍進(jìn)則認為,房屋租賃企業(yè)對租金的依賴(lài)比較高,如果監管過(guò)于嚴格,導致租賃企業(yè)不能第一時(shí)間利用租金進(jìn)行周轉,租賃企業(yè)面臨的資金壓力將會(huì )加大。從助力房屋租賃企業(yè)發(fā)展的角度考慮,未來(lái)還應有配套政策支持房屋租賃企業(yè)發(fā)展。

          “意見(jiàn)稿對北京乃至全國住房租賃市場(chǎng)都將起到積極作用?!蓖跤癯颊f(shuō),未來(lái),租金和押金相對較高的房子可能是新規監管的重點(diǎn)。此外,對于曾經(jīng)有不良租賃記錄或者租金、押金糾紛頻發(fā)的租賃企業(yè),監管部門(mén)也將重點(diǎn)關(guān)注。

          編審|渠 洋
          責編|白 馗
          校對|張波 張雪慧

          編輯:劉曉瑩

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